【二手9成新】园区中国.8,园区大败局. Ⅱ 宋振庆,沈斌著 上海人民出版社

2018年12月7日，火花S-Park2018中国产业园区30强榜单在莫干山盛大发布，最能够为中国产业园区行业代言的30家企业集体亮相。

它们入选榜单的理由是什么？行业应该怎么判断它们的真实价值？火花S-Park究竟给它们做出了什么样的研判？下面我们将奉上每一家的详细点评！

1、上海临港集团

综合得分：92.6分

轻资产倾向：0.42

重资产倾向：0.76

轻重资产比值：0.55

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，上海临港集团的S-Park平衡度：+7.89%

属于“适当偏重”

特斯拉落户、泽布鲁日港开埠、上海国企境外债破冰，把政府功能性任务专业化、产业化、商业化，“专业成就产业、政企良性互动”的政府园区平台典范，在“标准化、市场化、品牌化、国际化”方面做得清晰坚决而出色，园区行业“GP式活法”和“平台式玩法”代表。

2、华夏幸福

综合得分：91.1分

轻资产倾向：0.38

重资产倾向：0.83

轻重资产比值：0.46

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，华夏幸福的S-Park平衡度：+23.69%

属于“一般偏重”

在中国实体经济下行、地方政府支付能力下降和房地产冰封的综合环境中，华夏幸福面对着巨大的生存挑战，从大肆进攻转向战略防御，全面开放合作让我们看到了它的崭新姿态，引入平安更是至关重要的一步棋。大势和自己，是华夏幸福面前仅有的两个敌人。

3、宏泰发展

综合得分：90.5分

轻资产倾向：0.43

重资产倾向：0.69

轻重资产比值：0.62

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，宏泰发展的S-Park平衡度：-3.86%

属于“适当偏轻”

作为国内为数不多的以纯民营身份主导片区综合开发的典范，商业模型逻辑性很强，在强闭环方面做得非常进取，在产业积淀与盈利模式设计上也有颇多可圈可点之处，扩张不贪大、不求快，“基点、亮点、爆点”拿捏有度，期待未来有更多的战略延伸和业务面的扩大协同。

4、张江高科

综合得分：82.4分

轻资产倾向：0.74

重资产倾向：0.68

轻重资产比值：1.09

比照成熟期动态平衡最佳比值1，张江高科的S-Park平衡度：-8.82%

属于“适当偏轻”

尽管目前遭遇了一定的障碍和瓶颈，但仍无愧于中国产业园区领域“房东+股东”模式的旗帜标杆，开辟了一条“从赚土地的钱到赚产业的钱”的康庄正道，张江科学城的建设和科创板的参与机会是下一步的两大重要看点。

5、东湖高新

综合得分：82.1分

轻资产倾向：0.57

重资产倾向：0.65

轻重资产比值：0.88

比照成熟期动态平衡最佳比值1，东湖高新的S-Park平衡度：+12.31%

属于“一般偏重”

正在产业地产行业首个“80后掌门人”杨涛的带领下，掀起一轮“以园区开发为平台，以园区服务为纽带，以产业研究为基础，以产业投资为抓手”的新型园区内生闭环生态系统与发展体系创新风暴，整个企业管理层的创新精神与勇气担当在这场变革中至为关键。

6、联东集团

综合得分：79.6分

轻资产倾向：0.45

重资产倾向：0.81

轻重资产比值：0.56

比照成熟期动态平衡最佳比值1，联东集团的S-Park平衡度：+44.44%

属于“严重超重”

中国产业地产行业的“太祖长拳”，没有花活，拳拳到肉，以“平衡”和“匹配”的逻辑，以制造业精益生产的体系炼成二级园区的规模化之王。步入第四个发展阶段的联东正在扭转传统得近乎保守的固有打法，加大了运营、自持和金融创新的比重。

7、中新集团

综合得分：77.3分

轻资产倾向：0.53

重资产倾向：0.6

轻重资产比值：0.88

比照成熟期动态平衡最佳比值1，中新集团的S-Park平衡度：+11.66%

属于“一般偏重”

以谨慎保守和精耕细作进行片区综合开发的对外扩展策略，以地陪和平台方的角色与外部资本共同来解决“产城融合”的问题，“全产业链经营的系统集成服务商”的定位足够有吸引力，2018年外拓有亮点，但最大的悬疑仍然是什么时候能够登陆资本市场。

8、中业慧谷

综合得分：74.2分

轻资产倾向：0.41

重资产倾向：0.54

轻重资产比值：0.59

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，中业慧谷的S-Park平衡度：-26.54%

属于“一般偏轻”

无招胜有招的园区“柔性太极”选手，应对高度不确定的行业发展趋势，为自身打造的路线是以资源、经验、平台效应进行“轻重平衡”操盘，在行业、产业和国际资源整合方面长袖善舞，安全性与创新性兼顾的样本。

9、中国南山集团

综合得分：73.9分

轻资产倾向：0.58

重资产倾向：0.77

轻重资产比值：0.75

比照成熟期动态平衡最佳比值1，中国南山集团的S-Park平衡度：+24.68%

属于“一般偏重”

宝湾物流登陆A股终于尘埃落定，马不停蹄地又开始尝试CMBS，插上资本之翼的国资物流地产商No.1为加速发展和全国布局补充上了非常重要的弹药，志在片区综合开发的宝湾产城也正在厉兵秣马，“物流+产城”有望成为搅动国内产业地产江湖新一轮军备竞赛的鲶鱼。

10、中节能实业

综合得分：72.8分

轻资产倾向：0.56

重资产倾向：0.63

轻重资产比值：0.89

比照成熟期动态平衡最佳比值1，中节能实业的S-Park平衡度：+11.11%

属于“一般偏重”

在产业园区方面已经逐渐形成了自己的一套打法——整体规划、滚动开发，倾向于做政府大型园区的园中园。在此基础上，依托中节能集团庞大资源与技术积累的绿建优势有望成为公司独有的杀手锏，正在酝酿的智慧生态运营平台有很大的成长潜力。

11、百富东方

综合得分：72.5分

轻资产倾向：0.41

重资产倾向：0.69

轻重资产比值：0.59

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，百富东方的S-Park平衡度：+0.97%

属于“适当偏重”

创业第三年，在各个领域不断扩大自身的“产业生态朋友圈”，主攻金融资本，正在走向“空间+产业+投资+金融”的平台整合商模式，以深莞为核心的粤港澳大湾区将成为其下一步新项目的布局重点。

12、星洲股份

综合得分：71.7分

轻资产倾向：0.33

重资产倾向：0.34

轻重资产比值：0.97

比照成熟期动态平衡最佳比值1，星洲股份的S-Park平衡度：+2.94%

属于“适当偏重”

园区行业当之无愧的“亩产英雄”和“小而美”典范，不仅通过“园区+能源”的双轮驱动实现良好盈利，更在外资客户与地方政府之间游刃有余地扮演着“转换阀”角色。最大亮点供用电业务成为国家示范热点样板，形成了一个多方共赢的特色业务模式。

13、广东中天集团

综合得分：69.7分

轻资产倾向：0.41

重资产倾向：0.73

轻重资产比值：0.56

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，广东中天集团的S-Park平衡度：+6.39%

属于“适当偏重”

在新形势下适度降低项目拓展与规模扩张速度，主动加大园区运营服务的“补课”力度，进行步幅和呼吸的调试转换，“慢就是快、少就是多”，这种“时刻归零”的谨慎理念，在加杠杆周期或许略显保守，但是在去杠杆周期，却是支撑企业活下去的不二法门。

14、炎黄集团

综合得分：68.5分

轻资产倾向：0.45

重资产倾向：0.61

轻重资产比值：0.74

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，炎黄集团的S-Park平衡度：-22.95%

属于“一般偏轻”

“以VC的眼光和模式去做产业园区”，寻找到自身原有基因中价值点所在，先获取地方政府全力支持，将自身与政府、央企等合作方进行利益对接，再将招商与孵化运营进行适当分包，这一发展思路、商业逻辑与财务模型，对很多立足非一线市场的同行颇有借鉴意义。

15、苏高新集团

综合得分：66.4分

轻资产倾向：0.28

重资产倾向：0.52

轻重资产比值：0.54

比照成熟期动态平衡最佳比值1，苏高新集团的S-Park平衡度：+46.15%

属于“严重超重”

在“瘦身健体，永续经营”的发展目标下，大刀阔斧进行业务整合，在业务创新方面延伸布局，将拳头收回，秉持更为开放的态度深耕大本营苏州，过往相对偏保守与谨慎的企业风格却在当下展现出其安全性更高的优势一面。

16、温州置信集团

综合得分：66.1分

轻资产倾向：0.35

重资产倾向：0.67

轻重资产比值：0.52

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，温州置信集团的S-Park平衡度：+12.93%

属于“一般偏重”

浙江省规模最大的民营产业地产商，利用小微产业园的政策窗口期迅速转型布局，正在从土地开发、产业导入培育、园区运营、产城融合、持续发展等多个层面探索标准化、模块化、智能化、一体化、多元化的发展模式，作为一家迅猛崛起的行业新锐，未来值得期待。

17、中电光谷

综合得分：65.9分

轻资产倾向：0.49

重资产倾向：0.87

轻重资产比值：0.56

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，中电光谷的S-Park平衡度：+6.13%

属于“适当偏重”

旗帜鲜明地提出“换道超车，联合创新，轻重并行”战略，是行业内为数不多能根据自身情况，将产业、园区、政府、企业、金融等要素的产业构建逻辑梳理清晰的企业，在投资协同方面很有套路，央企中国电子的资源能级和背书效应对这一年的拓展助力颇巨。

18、天安数码城

综合得分：64.7分

轻资产倾向：0.54

重资产倾向：0.58

轻重资产比值：0.93

比照成熟期动态平衡最佳比值1，天安数码城的S-Park平衡度：+6.9%

属于“适当偏重”

两度人事剧变，在天安数码城伤口上又洒了一把盐，这家中港股东不再同心同德的混血平台看起来颓势难以挽回：顶层设计的崩溃、模式复制的失败、精英骨干的离散、二级园区的式微、创新业务的迷茫......种种问题，如蛆附骨，深入肌髓，避无可避。

19、亿达中国

综合得分：62.9分

轻资产倾向：0.41

重资产倾向：0.63

轻重资产比值：0.65

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，亿达中国的S-Park平衡度：-9.47%

属于“适当偏轻”

孙荫环离开之后，中民投意兴阑珊，“群龙无首”的亿达中国也陷入了巨大危机，轻资产像一个看上去很美的泡沫，经不起推敲和触碰，已经引起很多地方政府的不满和非议；重资产项目盈利和输血欠奉，不少项目都在寻找接盘侠，这一年年关，对亿达而言将异常艰难。

20、成都双流兴城

综合得分：60.4分

轻资产倾向：0.32

重资产倾向：0.75

轻重资产比值：0.43

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，成都双流兴城的S-Park平衡度：+28.89%

属于“一般偏重”

“脱平”后转向完全市场化运营，围绕产业生态圈建设，转型为“三商”——园区和产业新城的开发商、建设商和运营商，以开放平台引入有实力和品牌的外部合作方，“产业导入+基金操盘+资产运营+特许经营”的操盘路径令人印象深刻。

21、东实集团

综合得分：58.2分

轻资产倾向：0.21

重资产倾向：0.29

轻重资产比值：0.72

比照成熟期动态平衡最佳比值1，东实集团的S-Park平衡度：+28%

属于“一般偏重”

在并没有太多政府垄断性资源支持和被迫瘦身收缩的情况下，选择积极主动拥抱市场，在多层次区域开发、城市更新、产业园区、租赁性住房和多元化业务拓展等领域不断做出尝试与创新，今年东莞几大新政为其打开了资源获取的重要窗口期，本地市场空间大有可为。

22、空港股份

综合得分：57.1分

轻资产倾向：0.37

重资产倾向：0.56

轻重资产比值：0.66

比照成熟期动态平衡最佳比值1，空港股份的S-Park平衡度：+33.92%

属于“严重超重”

面临最为特殊和困难的北京市场，用武之地和盈利空间都被极度压缩，是当下面临着多重困惑、交织着各种矛盾的区域平台公司典型，但管理层积极求变，在“现代临空产业地产综合运营开发商+科技创新企业投资服务商”的双商联动、投资协同战略下寻求突围之路。

23、招商蛇口

综合得分：55.9分

轻资产倾向：0.27

重资产倾向：0.84

轻重资产比值：0.32

比照成熟期动态平衡最佳比值1，招商蛇口的S-Park平衡度：+67.86%

属于“恶性超重”

“园区鼻祖”曾是芸芸房企中最有转型成功卖相的一个，遗憾的是，手握一把好牌，却并未及时在野蛮人入侵的转型窗口期将园区业务做大做强，反而“自毁长城”。大部分园区业务仍处于“拓展、跟进、前期研究、推动落地”阶段，未来前景仍有极大不确定性。

24、深投控

综合得分：55.7分

轻资产倾向：0.33

重资产倾向：0.71

轻重资产比值：0.46

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，深投控的S-Park平衡度：+22.53%

属于“一般偏重”

深圳天字第一号国企拥有着华丽无匹的纸面优势，正在被改造为市级科技金融投资控股平台，控制园区面积3000万方，一年来并购与融资动作频繁，科技产业生态圈资源联动想象力不俗，但深圳过高的成本和“产业空心化”趋势死死封住了它的上限。

25、中关村发展

综合得分：53.8分

轻资产倾向：0.48

重资产倾向：0.51

轻重资产比值：0.94

比照成熟期动态平衡最佳比值1，中关村发展的S-Park平衡度：+5.88%

属于“适当偏重”

沿承“中关村”金字招牌，起点、资源、实力均具可观看点，并在区域合作和金融创新方面表现突出。但问题仍在于体制的束缚和非市场化的瓶颈，看似“高大全”的定位无法掩盖核心战略和明晰路线的缺失，力出多孔，隐患重重，目前未呈现真正完善和成熟的模式框架。

26、市北高新

综合得分：41.6分

轻资产倾向：0.38

重资产倾向：0.36

轻重资产比值：1.06

比照成熟期动态平衡最佳比值1，市北高新的S-Park平衡度：-5.56%

属于“适当偏轻”

本埠园区的“小而精”无可挑剔，但依然无法摆脱行业性尤其是上海本地产业地产商的“外拓”魔咒。对外策略渐趋保守之后，未来更多的看点仍然是既有园区资源的挖潜，但规模过小的弊病可能会越来越突出，无论在业绩上的平庸，还是创新性业务的承载上均是如此。

27、传化科技城

综合得分：41.3

轻资产倾向：0.23

重资产倾向：0.47

轻重资产比值：0.4

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，传化科技城的S-Park平衡度：+18.44%

属于“一般偏重”

浙商“实业派”的旗帜性标杆，根植于实业的背景、全球浙商资源号召力和良好的政商关系是其进入产业地产的重要基石，亟需从传统二级开发思路转变到片区综合开发的资源控制与收益平衡逻辑，形成新型商业模式，完成集团整体转型。

28、中集产城

综合得分：39.6

轻资产倾向：0.26

重资产倾向：0.83

轻重资产比值：0.31

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，中集产城的S-Park平衡度：+47.79%

属于“严重超重”

不出意料，碧桂园的入股有名无实，实业和土储的纸面优势很难转化成实质竞争力，看上去仍是一个三心二意的门外汉，已经错过“倒手、换仓、升维”的绝佳窗口。在这个人指挥枪的行业，想做和不想做，真做和假做，差别非常明显，顶层导向将决定最终结果，概莫能外。

29、北科建集团

综合得分：36.2分

轻资产倾向：0.36

重资产倾向：0.82

轻重资产比值：0.44

比照成熟期动态平衡最佳比值1，北科建集团的S-Park平衡度：+56.09%

属于“恶性超重”

郭莹辉的离去加重了“中关村贵族”没落的悲剧色彩，这家企业不可谓不努力，但现实很骨感，除了既有体制上的先天不足痼疾，也有自己战略摇摆和经营不力的问题，更有产业地产商业逻辑上的硬伤，挣扎辗转中，未来发展的潜在风险颇大。

30、坤鼎集团

综合得分：32.9分

轻资产倾向：0.32

重资产倾向：0.45

轻重资产比值：0.71

比照成长期动态平衡最佳比值0.6，坤鼎集团的S-Park平衡度：-18.52%

属于“一般偏轻”

所谓的“500强私人定制”和“海外招商优势”，在如今国内产业地产企业纷纷加大在海外的渠道设置，资本招商的手段也渐趋纯熟的当下，曾经的先发优势已经越发不再明显，其登陆新三板、全国化布局与产业线延伸尚需进一步具有说服力的落实。